Evidencija prihoda od najma - kako voditi finansije kao stanodavac

Zašto je evidencija obavezna

Svaki stanodavac u BiH je zakonski obavezan prijaviti prihod od najma i platiti porez. Bez uredne evidencije, rizikujete kazne od porezne uprave i nemogućnost dokazivanja troškova koji umanjuju poresku osnovicu.

Detalje o prijavljivanju najma i plaćanju poreza smo pokrili u zasebnom članku, a ovdje se fokusiramo na praktičnu stranu vođenja evidencije.

Šta sve evidentirati

Prihodi

• Mjesečna zakupnina - datum i iznos svake uplate
• Depozit - primljeni iznos i datum, te eventualni povrat
• Jednokratne uplate - npr. nadoknada za ključeve, parking mjesto

Rashodi (umanjuju poresku osnovicu)

• Komunalije - ako ih vi plaćate (struja, voda, grijanje, internet)
• Održavanje - popravke, servisiranje aparata, čišćenje
• Amortizacija - trošenje namještaja i opreme
• Osiguranje - premija osiguranja stana
• Porez na imovinu - godišnji porez na nekretninu
• Renoviranje - veća ulaganja u stan
• Administrativni troškovi - ovjere, kopije, poštarina

Dokumenti koje treba čuvati

Za svaki rashod sačuvajte račun ili fakturu. Porezna uprava može tražiti dokumentaciju za prethodnih 5 godina. Čuvajte:

• Račune za popravke i materijal
• Fakture za komunalije
• Polisu osiguranja
• Ugovor o najmu
• Potvrde o uplati zakupnine

Kako organizovati evidenciju

Tabela (najjednostavnije)

Za stanodavce sa jednim ili dva stana, obična tabela u Excel-u ili Google Sheets-u je sasvim dovoljna.

Kreirajte dva lista:

1. Prihodi - kolone: datum, stanar, nekretnina, iznos, napomena
2. Rashodi - kolone: datum, nekretnina, kategorija, iznos, opis, broj računa

Na kraju svakog mjeseca uporedite prihode i rashode da vidite neto profit.

Poseban bankovni račun

Otvorite poseban tekući račun koji koristite isključivo za najam. Sve uplate zakupnine primajte na taj račun, a sve troškove vezane za nekretninu plaćajte sa njega. Na taj način imate automatsku evidenciju svih transakcija.

Digitalno arhiviranje računa

Umjesto gomile papirnatih računa, fotografišite svaki račun telefonom odmah nakon što ga dobijete. Organizujte ih u foldere po nekretnini i mjesecu (npr. "Stan Čengić Vila / 2026-05").

Mjesečni pregled

Na kraju svakog mjeseca odvojite 15 minuta za:

1. Provjeru da li je zakupnina uplaćena na vrijeme
2. Unos svih rashoda u tabelu
3. Kalkulaciju neto prihoda
4. Skeniranje i arhiviranje računa

Godišnji pregled i poreska prijava

Na kraju godine, iz vaše evidencije trebate izvući:

• Ukupan prihod od najma - zbir svih primljenih zakupnina
• Ukupni priznati rashodi - zbir svih troškova sa računima
• Poreska osnovica - prihod minus rashodi
• Porez za uplatu - prema stopi entiteta (porez u FBiH i RS)

Obratite pažnju na rokove za prijavu poreza da ne biste platili kaznu za kašnjenje.

Kada angažovati računovođu

Ako imate tri ili više nekretnina, ili ako vam je ovo sporedni posao uz puno radno vrijeme, razmislite o angažovanju računovođe. Cijena usluge (50-100 KM mjesečno) se brzo isplati kroz pravilno knjižene troškove i optimizaciju poreza.

Za digitalne alate koji mogu olakšati vođenje evidencije, pogledajte naš poseban članak.